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作者：余飞
01
深圳楼市半年报
如果没有更大力度的救市措施，前高后低，大概率便是今年典型热点城市的行情走势。
以深圳来看，机构披露的数据显示：
6月份，深圳一手住宅（预售+现房）网签3275套，虽然环比增长了3.6%，但同比减少了9.3%，且成交规模维持在低位。
6月份，深圳二手房网签量4502套，环比下跌3.9%，同比增长7.9%。成交规模继5月份跌破5000套荣枯线后，进一步远离荣枯线。
从一手住宅和二手住宅的月度成交走势可以看到，去年四季度一线城市全面救市产生的火热激情，基本已经耗尽。
去年四季度一线城市开启救市之后，效果立竿见影，深圳率先启动，10月、11月、12月份成交量节节攀升，10月就冲破了荣枯线，12月更是冲破了8000套的繁荣线，春节过后的3月份行情热度犹在，4月份之后则没了势头。
之前写过的北京、上海、广州、杭州、成都亦如此。
前高的行情，让深圳今年上半年无论一手住宅还是二手住宅同比均增长了不少，都远超过去两年。
不过相比于去年四季度拉动的去年下半年行情，颓势也相当明显。
这种颓势，从房价变动中更能看出来。
以国家统计局公布的数据来看，去年9月份末一线城市大招救市之下，深圳新房止跌上涨，上海二手房止跌上涨，北京二手房止跌上涨。
11月份深圳新房二手房齐涨，齐涨势头一直维持到今年3月份，4月份再次进入双跌模式。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从机构披露的数据来看同样如此。
乐有家披露的数据显示，去年7月份深圳二手房成交价格跌破6万，9月份跌至5.87万，10月份上涨至6.43万，之后波动至2月份，3月至6月连跌，6月份成交价格跌至6.03万元/平方米。
按照当下的成交趋势，7月份深圳房价大概率跌破6万元，再次回到“5”字打头时代。
02
关税大战，让信心丧失
从上面的数据可以看到，4月份是一个关键点，更恰当的说法是转捩点。
4月份之前，信心犹在，4月份之后，信心缺失。
4月份发生了什么？全世界都知道，美国向全球发起的关税大战，主要针对中国，其他都是作陪。
美国发起的针对中国的关税大战，让年初的好势头，再次变得扑朔迷离。
我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
尽管5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。
不过关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。
按照特朗普的秉性，绝对不会顺畅。信心也会在这巨大的不确定性面前，再次丧失。
在之前分析关税大战对中国各城市影响的文章中，我从两个角度进行了分析。
选取的目标是外贸30强城市，分别是：
深圳、上海、苏州、宁波、东莞、金华、广州、北京、杭州、青岛、重庆、无锡、厦门、成都、天津、佛山、绍兴、嘉兴、郑州、南京、西安、烟台、福州、武汉、南通、常州、合肥、温州、中山、潍坊。
从两个维度，一个是对美出口规模，一个是对美依赖度（对美出口/出口规模）。
第一，从对美出口规模来看，深圳、苏州、上海受影响最大。
制图：城市财经；数据：各地统计局、各地海关
从对美出口规模来看，深圳是内地唯一一个对美出口超过4000亿的城市。
苏州对美出口超过3000亿，上海、宁波超过2000亿。
东莞、金华、广州、杭州对美出口超过千亿元。成都、厦门超过800亿元。
外贸三十强中，对美出口最少是西安，只有135.1亿元，理论上影响最小。
第二，从对美依赖度角度看，宁波、苏州、中山、成都、杭州、东莞、烟台、广州、佛山、金华受影响位居前十。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关
所以，综合对美出口规模和对美依赖度来看，深圳、宁波、苏州，受影响最大。
从深圳海关披露的数据，也能看出影响：
2025年前5个月，深圳市外贸进出口1.78万亿元，同比（下同）小幅下降1.9%，落后于全国、全省水平。其中，出口1.06万亿元，下降8.6%；进口7166.3亿元，增长10.1%。
其中对美国的进出口，前五个月同比下降了15.8%。
来源：深圳海关
宁波海关披露：
前五个月对北美洲出口1524.3亿元，同比下降2.4%。
来源：宁波海关
宁波房价也在4月份转跌，具体情况可以看本号写的文章
这种影响，是全局性的。
所以，从4月份开始，全国房价跌幅面也在进一步扩大。
国家统计局披露的数据显示：
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城 。
6月16日，国家统计局公布了5月份70个大中城市房价数据。
2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。
03
房价还要调整多久
局势的转变，市场已经在预测，全国性的救市大招即将到来。
6月13日的重要会议上，也强调了：
构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。
以此预测，7月份可能会有重磅大招发布。
当然，结合过去三年的效果来看，作用时间越来越短，且无法扭转大趋势。
所以，本号认为，房价调整的大趋势，依旧很难改变。
客观来说，全国房价经历了三年多的调整，很多城市跌幅其实不小。
温州的房价相较于高点已经腰斩，郑州、青岛、石家庄、东莞也接近腰斩。
但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。
过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
房价还要调整多久，是个很难回答的问题。
国际评级机构高盛、惠誉等，也在不断调整自己对中国房地产的预估。
高盛最新的预测是：
未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值。
本号的观点维持不变：
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
而这个问题，在如今的全球大环境下，尤其是特朗普这个确定的“最大不确定性”存在，想要回答，很难。
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